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Présenté par la Banque Nationale

Investir dans l’immobilier sans passer chez le notaire

Stéphane Desjardins | Collaboration spéciale

JOEL LEMAY/AGENCE QMI

Une leçon de base en investissement : diversifiez votre portefeuille afin de diminuer le risque lié aux soubresauts des marchés. Depuis quelques années, les spécialistes suggèrent d’imiter les grandes caisses de retraite, qui multiplient les achats d’actifs immobiliers partout sur la planète. Pourquoi?

Avantages et inconvénients

Investir dans l’immobilier a ses avantages : moins de volatilité, des valeurs qui augmentent presque inévitablement à long terme, des revenus de loyer relativement stables et récurrents. C’est bien connu, la brique et le mortier rassurent.

Les inconvénients ? L’investisseur individuel n’a souvent pas les moyens d’acheter un centre commercial ou une tour de bureaux! S’il possède déjà son domicile, il n’a peut-être pas le levier pour acquérir un second immeuble. À moins qu’il habite un plex, dont il loue les autres logements. Plusieurs n’ont ni la patience ni les connaissances pour entretenir un bâtiment, gérer des locataires ou des crises, comme des sinistres, des réparations majeures (souvent de nuit ou le dimanche), ou assumer les frais d’un logement inoccupé pendant des mois.

Titres immobiliers

Avec les titres immobiliers, vous misez sur des spécialistes, qui gèrent le risque de crédit des locataires, entretiennent les immeubles, négocient avec les créanciers et les autorités (comme la Régie du logement), et disposent d’un pouvoir d’achat et d’économies d’échelles hors de votre portée. De plus, vous n’avez pas à accumuler la mise de fonds, souvent 20 % du prix d’achat d’un immeuble.

Les titres les plus connus et accessibles des investisseurs individuels sont les fiducies de revenu, de redevances ou de placement immobilier (FPI, ou REIT en anglais). Ces sociétés gèrent un portefeuille d’immeubles commerciaux (usines, tours de bureaux, centres d’achats, parcs d’affaires, campus scientifiques, hôpitaux et même terres agricoles ou à bois), résidentiels (tours à logements, campus de blocs d’appartements, multiplex, hôtels, condotels), ou de titres de dettes hypothécaires (prêteurs ou courtiers, hypothèques directes ou papier commercial).

Leur particularité : aucun groupe d’investisseurs ne peut détenir plus de 50 % des parts de la fiducie, au moins 75 % des actifs doivent être des immeubles ou des Bons du Trésor, et au moins 75 % des revenus doivent provenir des loyers ou des profits provenant de la revente des immeubles.

Les FPI doivent aussi remettre la plus grande part sinon la totalité de leurs bénéfices à leurs détenteurs de parts. La moyenne est de 70 % à 95 %. Mieux : certaines FPI distribuent aussi une partie de leur capital, ce qui représente un avantage fiscal.

L’avantage principal des FPI : elles représentent un revenu récurrent, stable, et l’équivalent d’un dividende important. Ainsi, au 31 août dernier, la valeur marchande de toutes les FPI inscrites à la Bourse de Toronto totalisait 73,1 milliards $.

Les FNB immobilier, une alternative aux FPI

Contrairement à une FPI, qui ne mise que sur une seule entreprise de gestion, qui a sa culture propre, un FNB immobilier investira dans une fourchette de titres ou calquera le secteur immobilier, diversifiant du coup votre portefeuille.

Le risque s'en trouve amoindri pour l'investisseur, qui a ainsi accès à ce secteur à moindres frais, puisque les FNB affichent des frais de gestion inférieurs aux fonds communs de placement.

Concrètement, les FPI ou les FNB immobiliers représentent un type d'investissement idéal pour qui veut miser sur le secteur immobilier sans subir les tracas du statut de propriétaire. Et sans être obligé de passer chez le notaire !

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