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La Caisse de dépôt, désormais le plus important investisseur immobilier étranger aux États-Unis

Martine Turenne | Argent

New York

AFP

New York

La Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), est devenue le premier investisseur étranger d'immeubles de bureaux aux États-Unis en 2015.

Sa filiale, Ivanhoé Cambridge, poursuit ses investissements non pas dans les pays, mais dans les villes. Et pas n’importe lesquelles : New York, Londres et Paris sont aux premières loges.

«Ça été une année charnière», s’est réjoui le président du conseil et chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge, Daniel Fournier, en dévoilant les chiffres de 2015 : un volume de transactions de 18,2 milliards $, «ce qui est beaucoup pour nous», a-t-il dit, dont 12,4 milliards $ en acquisitions.

Les actifs immobiliers de la Caisse s’élèvent à plus de 55 milliards $. Le portefeuille a enregistré un rendement de 13,1 % en 2015 et de 12,6 % sur quatre ans.

Plus des deux tiers du portefeuille de la filiale ont été repositionnés depuis cinq ans. Elle s’est notamment départie d’immeubles jugés non stratégiques.

«Nos équipes ont vu les résultats du travail commencé en 2011 et 2012, et les fruits des nouvelles idées mises alors de l’avant.»

Parmi ces idées : investir massivement dans les grandes villes américaines, mettre l’accent sur Londres et Paris ainsi que dans les marchés en croissance que sont Mexico, Shanghai et Sydney — en fait, les 15 plus grandes agglomérations de la planète sont dans le collimateur.

Et aussi, profiter d’un marché locatif de plus en plus populaire.

«Les turbulences vont augmenter sur les marchés, prévient Daniel Fournier. Il faut simplement être assez agile pour les surmonter.»

Cap sur les États-Unis

Le marché américain a connu une grande effervescence en 2015 et Ivanhoé Cambridge a su en profiter. «On était sous-pondéré aux États-Unis et on y a mis l’accent. On a fait un très bon rendement. On voulait se concentrer sur des villes avec une masse critique, soit une demi-douzaine.»

La Caisse a fait des investissements majeurs à New York, Chicago, Los Angeles, Boston, Denver et Seattle, où elle possède 13 % du marché des immeubles de bureaux. Ivanhoé y a acheté des bâtiments sous-évalués, avec de hauts taux d’inoccupation, et les a relancés.

À Chicago, la Caisse a des actifs dans une nouvelle tour qui sera inaugurée en janvier 2017, et dont 72 % de l’espace est déjà loué.

Mais le marché des marchés reste New York, rappelle Daniel Fournier. Ivanhoé Cambridge y a notamment acquis, conjointement avec la société Blackstone, un immense complexe immobilier, pour 2,2 milliards $.

La location

Le marché locatif se porte à merveille. Après la crise de 2008, a expliqué M. Fournier, une partie des Américains et des Européens se sont rabattus sur la location plutôt que l’achat de propriétés. «On évalue qu’entre 6 % à 7 % louent au lieu d’acheter. Les loyers ont augmenté substantiellement.» Ivanhoé a donc décidé d’y aller à fond. 

«D’un geste au départ défensif, précise Daniel Fournier, le marché locatif est devenu l’un de nos rendements les plus intéressants. Dans chaque marché, Ivanhoé a cherché à trouver les meilleurs partenaires locaux.»

L’Europe

«Ça va bien en Europe», assure Daniel Fournier.

Les actifs y ont connu une performance exceptionnelle en 2015, grâce notamment à un repositionnement du portefeuille, et à des placements clés comme Gecina et P3 Logistic Parks, à Paris et à Londres.

«Notre focus est surtout dans ces deux capitales. À Paris, on a vendu à grand profit le siège social de Peugeot. On a aussi acheté dans l’est de l’Europe, notamment un grand centre de distribution à Prague.»

Les nouveaux marchés et les centres commerciaux

La Caisse a ouvert des bureaux à Singapour, Mexico, et Sydney. Le premier investissement en Australie ne s’est pas fait attendre : la Caisse a acquis le quart du Liberty Place, un immeuble de bureaux situé au centre-ville de Sydney, la métropole, pour plus de 250 M$.

Au Mexique, Ivanhoé Cambridge s’est trouvée des partenaires « qui ont passé des décennies dans ce marché » et elle a investi plus d’un milliard de dollars dans « le Ivanhoé Cambridge de Shanghai », comme a appelé Daniel Fournier leur nouveau partenaire immobilier chinois.

Quant au Brésil, le géant sud-américain vit une profonde crise économique et politique. La filiale de la Caisse y possède une vingtaine de centres commerciaux, en plus d’en gérer plusieurs autres. « On garde confiance, dit Daniel Fournier. On a mis l’accent sur la gestion des actifs. Cette année ne sera pas plus facile. »

Le marché canadien a offert de bons rendements, a conclu le patron d’Ivanhoé, particulièrement les centres commerciaux. La filiale a vendu des centres dits secondaires et tertiaires, et mis l’accent sur des super centres commerciaux régionaux de type Outlet.

«On mise sur la qualité, tout en gardant en tête les conséquences du commerce électronique sur la fréquentation des centres. On renforce les meilleurs sites.»

Les transactions en 2015

New York

5,3 milliards $ pour le Stuyvesant Town/Peter Cooper Village (avec la société Blackstone), un immense complexe immobilier résidentiel situé à Manhattan. Et 2,2 milliards $ au Three Bryant Park, dans le Midtown.

Europe

572 millions $ pour quatre propriétés multirésidentielles à Londres, conjointement avec la société Residential Land.

Australie

250 millions $ pour le quart du Liberty Place, un immeuble de bureaux de 42 étages au centre-ville de Sydney.

Shanghai

920 millions $ US en participation stratégique dans Chongbang, un important promoteur, propriétaire et gestionnaire de projets à usage mixte.

Immeubles et actifs vendus

5,8 milliards $, c’est le total des actifs vendus par la Caisse en 2015, surtout en Europe (notamment à Paris avec les tours T1 et B du quartier de La Défense et le 75, avenue de la Grande Armée).

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