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Comment obtenir une hypothèque quand on est travailleur autonome

Ghislain Larochelle | Journal de Montréal

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Un lecteur demande : je suis travailleur autonome et je souhaite acheter une maison. Le problème, c’est que mes revenus déclarés l’année dernière ne sont pas représentatifs de ce que je gagne normalement. Existe-t-il des solutions pour m’aider à obtenir un prêt hypothécaire ?

Au cours de la dernière année fiscale (2018), notre lecteur a déclaré 35 000 $ de dépenses en achat de matériel relatif à son travail, ce qui a amputé son revenu d’une part importante de ce qu’il a réellement gagné. Il s’est ainsi retrouvé à déclarer un revenu imposable de 30 000$, au lieu des 65 000$ qu’il a réellement empochés.

Les critères de la banque

Pour être admissible à une hypothèque assurée par la SCHL, notre travailleur devra fournir ses avis de cotisation des deux années précédentes, peu importe le montant de sa mise de fonds. Le prêteur hypothécaire fera ensuite la moyenne des deux dernières années de revenus afin de déterminer le montant de l’hypothèque à laquelle serait admissible notre lecteur, en accordant un peu plus d’importance à la deuxième année.

Stratégies

1• Planifier ses achats

Si notre lecteur sait qu’il devra éventuellement faire l’achat d’équipements dispendieux, il gagnerait à planifier l’achat de sa maison en conséquence, par exemple un an avant ces dépenses, ou deux ans après.

2• Faire le ménage dans ses finances

En tout temps, notre lecteur gagnera à conserver de bonnes habitudes de crédit. Il devra notamment éviter de payer ses factures en retard.

3• Épargner une mise de fonds de 20 %

Les banques octroient des prêts hypothécaires du moment où vous êtes prêt à verser un minimum de 5 % du prix d’achat de la maison, même pour les travailleurs autonomes. Toutefois, si notre lecteur verse 20 %, il maximisera ses chances d’obtenir un prêt hypothécaire puisque la banque verra en lui un candidat moins risqué.

4• Fournir le maximum de preuves de revenus

Depuis l’été 2018, la SCHL a réduit ses exigences à l’égard des travailleurs autonomes. Notamment, il est possible de présenter une vaste sélection de documents afin de prouver vos revenus. Notre lecteur a donc intérêt à compiler soigneusement les factures de ses clients, les reçus de vente en ligne, ou toute autre preuve de dépenses qui influence son revenu.

5• Faire affaire avec un prêteur alternatif

Un prêteur alternatif, parfois désigné comme un « prêteur B », fait référence à tout ce qui touche au prêt privé. Le principal avantage du prêteur alternatif est qu’il sera moins exigeant sur votre score de crédit. Toutefois, les frais d’intérêt peuvent être plus élevés. Pour notre lecteur, ce peut être une bonne solution sur le court terme, par exemple sur un terme d’un an ou deux, pour ensuite faire affaire avec la banque lorsque son dossier satisfera les critères de la banque.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

Conseils

- Si vous faites affaire avec un prêteur alternatif, assurez-vous que vos revenus seront au rendez-vous pour les années qui suivront.

- Gardez en tête que chaque demande ou enquête de crédit affecte négativement votre score de crédit.

- Si vous entamez votre carrière et que vos revenus sont modestes, il peut être opportun d’attendre quelques années avant de contacter la banque pour acquérir une maison, le temps que vos revenus augmentent.