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Faut-il rembourser rapidement son prêt hypothécaire ?

Ghislain Larochelle | Journal de Montréal

Une lectrice, inquiète, nous écrit : «Mon conjoint tient à rembourser l’hypothèque de notre future maison le plus rapidement possible, puisqu’il n’aime pas être endetté. Mais cela fait en sorte qu’à la fin du mois, il ne nous restera presque plus rien pour vivre.»

Le couple compte acheter une maison au coût de 300 000 $, avec une mise de fonds de 20 % (60 000 $), tout en optant pour un amortissement de 15 ans renouvelable dans 5 ans, à taux fixe de 3 %. Aussi, ils comptent faire un versement additionnel de 1000 $ une fois par année.

En optant pour un tel scénario, le couple devra verser des mensualités de 1655 $. Comparé à une hypothèque conventionnelle de 25 ans, leur rythme de paiement leur permettra d’économiser 46 213 $ en frais d’intérêt. De plus, si l’on se fie à l’augmentation moyenne de la valeur des maisons, on peut prédire que la valeur de leur domicile croitra de 3 % par année et vaudra donc 467 390 $ dans 15 ans.

Si l’on soustrait les frais d’intérêt payés pendant la durée du prêt (54 523 $), le rendement net de cet investissement sera de 112 867 $, soit 37,6 % sur 15 ans.

25 ans au lieu de 15 ans

Le scénario précédemment illustré n’est pas celui qui sera le plus payant sur le long terme. Le couple pourrait plutôt opter pour un amortissement de 25 ans et pendant les 15 premières années, verser chaque mois dans un compte enregistré l’économie de 520 $ réalisée sur le paiement mensuel.

Au terme de 15 ans, si l’on tient compte d’un rendement de 5 % par année, ils auront ainsi accumulé 140 569 $. Et s’ils poursuivent la démarche tout au long des 25 années de leur hypothèque, la somme accumulée pourrait atteindre 232 503 $.

Le meilleur placement pour la retraite

La deuxième méthode présentée dans cet article est certainement plus efficace que la première. Mais il en existe une autre encore plus efficace, qui peut être jumelée à l’une ou l’autre des deux premières méthodes.

Il s’agit d’utiliser l’équité de la maison afin d’acquérir un immeuble à revenus. Après un certain temps à rembourser leur maison, le couple disposera d’une certaine équité qui pourrait être utilisée comme mise de fonds pour un immeuble à revenu.

Le plus gros avantage d’investir ainsi, c’est qu’un immeuble acquis grâce à une mise de fonds (exemple : 25 % de la valeur) travaillera pour 100 % de cet investissement initial, comme expliqué dans mon article du 26 août dernier. C’est ce qu’on appelle utiliser l’effet levier, une stratégie qui mérite toute votre attention si vous planifiez votre retraite.

Conseils

Moins les taux d’intérêt sont élevés, moins il est avantageux de rembourser rapidement une hypothèque, surtout si vous souhaitez planifier votre retraite.

Si vous investissez de l’argent dans un compte non enregistré, vos gains en capital seront imposés selon le taux en vigueur.

À l’approche de la retraite, il est souvent plus pratique d’avoir accès à des revenus passifs (dividendes ou revenus de loyers) que d’avoir remboursé votre hypothèque rapidement. Cette dernière ne vous procure aucun revenu et est plus difficile à transformer en argent liquide.

►Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.