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Est-ce un bon moment pour investir dans un chalet?

Daniel Germain | Journal de Montréal

Un lecteur m’a abordé avec cette question on ne peut plus d’actualité: « Est-ce une bonne affaire d’investir dans un chalet ? »

Sa blonde et lui en louent un chaque été et parfois même l’hiver pour passer du temps en famille. Selon ses estimations, il dépense 5000 $ par année en location. Ne serait-il pas plus « rentable » d’acheter ?

On ne parle pas d’une cabane dans le fond des bois, mais d’une habitation quatre saisons, avec l’eau courante et l’électricité, au bord d’un lac, dans un rayon de 90 minutes de Montréal. 

« Toute sa jeunesse, ma blonde a passé ses étés au chalet familial. On aimerait que nos deux enfants aient ce genre de souvenirs », poursuit le lecteur.

Ils ne sont pas les premiers à songer à ça. Avec la COVID-19, ils sont nombreux les citadins à lorgner un refuge dans la nature.

Un investissement ?  

Réglons tout de suite la question de la rentabilité du projet. « Il faut cesser de voir ça comme de l’investissement, se loger est une dépense, que ce soit dans une maison ou dans un chalet », rappelle Joanie Fontaine, économiste de la firme de recherche en immobilier JLR Solutions foncières. 

Oui, mais est-ce mieux d’acheter que de payer 5000 $ en location chaque année ? Nous sommes allés sur le site de l’Autorité des marchés financiers (AMF), il s’y trouve un outil permettant d’évaluer laquelle des deux options, acheter ou louer, est la plus avantageuse. 

Cette calculatrice a été conçue pour l’achat d’une résidence principale, mais elle fonctionne aussi pour un chalet. Dans le cas d’une résidence secondaire, il faut se rappeler que le gain en capital à la revente est imposable, ce qui rend l’acquisition moins avantageuse.  

C’est à long terme que l’achat peut se démarquer favorablement, quand les frais de départ sont amortis sur plusieurs années, et pour peu que l’immobilier prenne de la valeur.  

Il reste tout de même des frais récurrents importants, comme les taxes municipales, l’électricité, les assurances et les frais d’entretien, sans compter les intérêts de l’hypothèque.

Ce qui est délicat avec les projections à l’aide des calculatrices comme celle de l’AMF, ce sont justement les hypothèses de départ. Il faut être réaliste, car c’est facile d’ajuster les paramètres de manière à ce que les résultats nous fassent croire qu’on fera fortune à cultiver les souvenirs de sa progéniture. 

Ce genre d’outil tient aussi pour acquis que dans un scénario de location, l’argent qui n’est pas consacré à l’achat de l’habitation est investi ailleurs. Cela nécessite de la discipline. Si cela vous semble impossible, l’acquisition du chalet peut être une forme d’épargne forcée. 

Avantage pour la location 

Nous avons supposé l’achat d’un chalet à 275 000 $, avec une mise de fonds de 20 % (55 000 $). L’hypothèque est amortie sur 25 ans à un taux d’intérêt de 2,75 %. Nous avons établi la taxe foncière à 1 % (2750 $ par année), des frais de démarrage de 5 % (13 750 $, incluant les droits de mutation), plus des coûts d’entretien annuel de 1,5 % (4125 $ par année en moyenne) et une facture d’assurance de 700 $ par année. Nous avons présumé que la valeur du chalet allait augmenter de 3,5 % par année.

Nous avons embelli un peu l’affaire, mais d’un autre côté, on n’a pas pris en compte le fait que le chalet puisse être loué de temps en temps à des proches pour éponger une partie des frais (si on veut le louer à plein temps pour faire de l’argent, c’est alors une entreprise, on parle d’autre chose).

Nous avons comparé l’achat à un scénario où notre lecteur continue de payer 5000 $ en location par année. Nous avons converti cette donnée par un loyer de 420 $ par mois, indexé de 2 % par année. L’argent qui n’est pas dirigé à l’achat du chalet est investi à 4 %, dans un CELI ou un REER. 

En calculant avec ces paramètres, notre lecteur serait toujours plus riche de plusieurs milliers de dollars en louant le chalet, jusqu’à la 23e année. L’avantage tourne alors en faveur de la propriété. Mais c’est avant d’avoir soustrait l’impôt sur le gain en capital, qui annule pour de bon le maigre avantage du propriétaire.

On ne doit donc pas se demander si on fera de l’argent en achetant un chalet, mais plutôt si on en a les moyens. Il est rassurant de savoir qu’en cas de pandémie, si jamais cela se reproduit, on pourra s’évader de la ville. On doit aussi garder à l’esprit qu’un pareil événement pourrait nous faire perdre notre emploi, et qu’il faudra continuer de payer l’hypothèque du chalet.

Pour accéder à la calculatrice de l’AMF : https://lautorite.qc.ca/grand-public/outils-et-calculateurs/calculateurs/est-il-preferable-dacheter-ou-de-louer/