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Est-ce que ça vaut la peine de casser son hypothèque?

Daniel Germain | Journal de Montréal

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Illustration Adobe Stock

D’un point de vue historique, une hypothèque à taux fixe de 3,25 % sur 5 ans, ça s’appelle un bon deal.

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En regard des taux actuels cependant, ce n’est pas tout à fait le genre d’« aubaine » dont on se vante auprès de ses amis lors d’un 5 à 7 Zoom.

Si ces derniers ont contracté un prêt hypothécaire récemment, ils ont probablement décroché moins de 2 % sur une hypothèque de cinq ans à taux fixe. Multi-Prêts affiche un taux de 1,74 % pour un prêt assuré, ça donne une idée. Il faut sauter là-dessus.

Quand les taux hypothécaires baissent rapidement comme ça s’est produit ces derniers mois, il est normal (c’est un devoir !) de se demander si ce ne serait pas avantageux de casser son hypothèque pour profiter des meilleures conditions du marché.

Quels sont les paramètres pour évaluer la pertinence d’aller de l’avant ?

L’écart de taux

Au cours des cinq dernières années, c’est au début de l’année 2019 que les taux hypothécaires ont été les plus élevés, autour de 3,25 %. Ça ne fait même pas deux ans !

Pour les propriétaires de maison qui ont signé leur hypothèque à ce moment-là, il reste trois ans avant le renouvellement de leur contrat. S’ils le brisent aujourd’hui, ils peuvent espérer un taux de 1,80 %.

Alors, appuyons-nous sur un terme de trois ans, et comparons. Pour une hypothèque de 350 000 $ sur laquelle il reste un amortissement de 23 ans, l’économie peut être spectaculaire.

Avec un taux de 3,25 %, les mensualités s’élèvent à près de 1800 $. Au bout de 36 mois, l’emprunteur aura versé 32 400 $ en intérêts et remboursé 32 340 $ du capital.

Avec un taux de 1,80 %, les mensualités descendent à près de 1550 $. À la fin du terme, trois ans plus tard, les intérêts payés ont fondu à 17 850 $, une économie de 15 000 $ par rapport au scénario précédent, soit 5000 $ par année. En plus, le capital remboursé est plus important, à près de 38 000 $ !

Selon le courtier hypothécaire Yves Ferragu, de Multi-Prêts, quand l’écart de taux ne dépasse pas 1 %, il vaut rarement la peine de briser son hypothèque, les économies étant annulées par les frais et les pénalités.

L’amortissement restant

À taux stable, un prêt amorti sur 25 ans se rembourse par des paiements égaux. Toutefois, au début, la composante « intérêts » occupe une partie importante de la mensualité et diminue progressivement chaque mois.

Inversement, plus le temps passe, plus le solde de l’hypothèque baisse rapidement, car une plus grosse partie des paiements est consacrée au remboursement du capital.

Quand il reste 10 ans avant d’avoir réglé son prêt, les intérêts ne représentent qu’une fraction de la mensualité. Rendu là, il y a beaucoup moins à gagner à casser son contrat.

Les pénalités et les autres frais

Si ce n’était les coûts engendrés par le bris d’une hypothèque, on recommanderait d’agir à la moindre occasion, mais les prêteurs ont prévu le coup et nous attendent au tournant.

Qui a intérêt à rechercher de meilleures conditions ? Le client prisonnier du taux fixe. Qui s’expose à de grosses pénalités s’il retourne en financement avant la fin de son contrat ? Le client attaché au taux fixe !

Les pénalités dans ce cas sont établies selon la formule dite de « différentiel de taux », une formule qui varie sensiblement d’une institution à l’autre et qui partout vise le même objectif : dissuader le client de rompre son contrat.

Généralement, les prêteurs virtuels (MCAP, Merix, First National, etc.) sont beaucoup plus cléments que les grandes institutions financières.

Ces dernières sont tenues de mettre en place sur leur site internet une calculatrice permettant d’évaluer le coût pour mettre fin au contrat. On les a testées avec les hypothèses utilisées pour notre illustration, plus haut. Dans la plupart des cas, la pénalité absorbe tous les bénéfices de l’opération. À cela il faut ajouter des frais de notaire.

Même si le résultat affiché par la calculatrice paraît favorable, il ne faut pas s’y fier, selon Yves Ferragu. « L’emprunteur a peut-être profité d’une remise en argent en contrepartie d’un taux moins élevé, il pourrait être tenu de la rembourser en plus de la pénalité », avertit le courtier.

Selon lui, la seule façon d’avoir l’heure juste est de demander au prêteur à quoi on s’expose exactement en cas de rupture de contrat. C’est la première chose à faire. Ensuite, on peut évaluer la rentabilité de l’opération.  

À savoir 

Sur le site de canada.ca, on trouve un outil de calcul de remboursement hypothécaire assez élaboré et fort pratique. C’est celui que j’ai utilisé pour illustrer mes cas, plus haut. Il fait partie d’une panoplie de calculatrices que vous devez mettre dans vos signets.