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Comment déduire ses intérêts hypothécaires de ses revenus

Daniel Germain | Journal de Montréal

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Rêvons un peu (comme un comptable). Une hypothèque de 300 000 $ à un taux de 2,5 %, amortie sur 20 ans, coûte plus de 7000 $ en intérêts juste dans la prochaine année, et plus de 80 000 $ sur la durée totale du prêt, si les taux ne bougent pas.

Si l’on pouvait déduire ça de ses revenus, qu’est-ce qu’on économiserait de l’impôt ! Avec un taux d’imposition marginal de 37,12 %, on réduit sa facture fiscale de plus de 2500 $ la première année.

Ooooh ! 

Non, on ne peut pas déduire de nos revenus personnels les intérêts du prêt hypothécaire de sa maison. Mais il y a moyen de les rendre déductibles, avec un peu de patience et pour autant que certaines conditions soient réunies.

La mise à part de l’argent

C’est possible grâce à la « mise à part de l’argent ». Le concept n’a pas de secrets pour les fiscalistes. Depuis longtemps éprouvée, son application nécessite néanmoins un minimum de rigueur.

Le procédé s’appuie sur le principe fiscal selon lequel une dépense réalisée dans le but de générer un revenu peut être déduite de ce dernier. Les intérêts sur un prêt contracté en vue de gagner de l’argent font partie de ces dépenses déductibles. 

Vous l’aurez compris, il faut brasser des affaires, sans que ce soit nécessairement de grosses affaires, pour réaliser le tour de passe-passe. Les investisseurs immobiliers utilisent cette technique fréquemment. Elle est aussi à la portée des travailleurs autonomes et des entrepreneurs qui ne sont pas incorporés. 

Transférer ses dettes personnelles

Comme tout ce qui relève de la finance, on se trouve ici en présence d’un système de vases communicants, il n’y a pas de magie. 

L’opération consiste à accélérer le remboursement de l’hypothèque et des autres dettes personnelles à l’aide des flux monétaires produits par les immeubles à revenus ou les activités de travailleur autonome. Les dépenses d’affaires, c’est-à-dire tout ce qu’il faut débourser pour générer ses revenus, sont ensuite financées à l’aide d’une marge de crédit.

L’hypothèque, dont les taux d’intérêt ne sont pas déductibles, réduit rapidement. D’un autre côté, le solde de la marge de crédit gonfle, mais ses intérêts peuvent être déduits des revenus. Après quelques années. Il ne reste plus que des intérêts déductibles.

Une opération délicate

Ça ne paraît pas trop compliqué, mais la moindre erreur peut faire foirer l’affaire. Il faut donc une structure. En gros, d’un côté, on met en place un compte pour recevoir les revenus engendrés par les activités professionnelles. De l’autre côté, on ouvre un compte distinct rattaché à une marge de crédit. 

Le premier servira à rembourser l’hypothèque et les dettes personnelles. Le second couvrira les dépenses d’affaires, en puisant dans la marge de crédit. Celle-ci ne peut être utilisée que pour les frais d’exploitation, sinon elle sera contaminée, et les intérêts de la marge de crédit ne pourront plus être déduits.

Pour envisager cette stratégie, il faut donc :   

  1. Une hypothèque sur laquelle on peut faire d’importants remboursements anticipés   
  2. Une petite business qui nécessite des dépenses d’exploitation suffisamment élevées.   
  3. Un professionnel pour nous éviter de faire une gaffe.    

Les économies d’impôt seront substantielles!