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Le très dangereux engrenage du prêt hypothécaire privé

Emmanuelle Gril | Journal de Montréal

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Illustration Adobe Stock

Réjean et Jocelyne sont propriétaires de leur résidence familiale depuis plus de 20 ans. Un endettement progressif et une série de mauvaises décisions vont pourtant leur faire perdre leur maison. 

Au fil du temps et sans trop s’en rendre compte, le couple a cumulé 40 000 $ sur ses cartes de crédit et marges de crédit. Ils détenaient une hypothèque auprès d’une institution financière, mais en 2016, des défauts de paiement ont conduit celle-ci à entreprendre un recours hypothécaire. 

Il s’agit d’une procédure judiciaire qui accorde à l’emprunteur un certain délai pour rembourser le prêt hypothécaire à défaut de quoi l’institution financière peut reprendre la résidence en paiement ou en forcer la vente. Le couple craint alors de perdre sa maison.

Taux très élevés

Pour se sortir de ce mauvais pas, Réjean et Jocelyne ont décidé de refinancer leur propriété avec un prêteur privé. Celui-ci propose un terme de trois ans et des taux d’intérêt très élevés, soit 12 % comparativement à environ 3 % à l’époque. C’est cher payé, mais le couple est dans une impasse et espère ainsi pouvoir conserver sa propriété.

Au moment de la signature, le prêteur privé leur a aussi fait miroiter le fait qu’au terme de leur entente, ils seraient probablement en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire conventionnel à un taux plus raisonnable. 

Malheureusement, comme le souligne Pierre Fortin, syndic autorisé en insolvabilité et président de Jean Fortin et Associés, une fois que l’on a mis le doigt dans l’engrenage, il est très difficile d’en sortir... 

« Le fait d’accepter ce type de prêt très coûteux n’est pas rassurant pour les institutions financières, et est également symptomatique de problèmes financiers qui entachent notre dossier de crédit depuis longtemps », dit-il. Sans surprise, à l’échéance du prêt en 2019, le couple s’est vu refuser un prêt hypothécaire auprès des prêteurs traditionnels et se retrouve à nouveau en fâcheuse position.

Locataire de sa propre maison

La petite annonce d’une entreprise offrant un refinancement « à des conditions très avantageuses » retient leur attention. Désespérés, ils signent un contrat en vertu duquel un prêteur privé rachète leur propriété évaluée à 290 000 $ pour la somme de 220 000 $, c’est-à-dire le solde de l’hypothèque plus certains frais et le remboursement de quelques-unes de leurs dettes. En contrepartie, le couple s’engage à la racheter pour la somme de 245 000 $ dans un an, et d’ici là, ils devront payer un loyer de 1000 $ par mois pour pouvoir demeurer dans leur maison. 

« Lors d’un prêt hypothécaire, les prêteurs sont soumis à des lois qui encadrent le taux d’intérêt maximum et les conditions nécessaires pour pouvoir rappeler leur prêt. Le fait qu’ils doivent exercer un recours judiciaire assure qu’un juge contrôlera le processus et protégera les droits de chacun. Mais ici, une fois que le couple a signé le contrat, il n’était plus propriétaire de sa maison et, lors du défaut de paiement, le “prêteur” a pu tout simplement conserver la maison sans avoir à se présenter devant un juge. C’est évidemment une solution de financement à éviter à tout prix », indique Pierre Fortin. Lorsque le couple est allé consulter la firme de syndic autorisé en insolvabilité, il n’avait malheureusement pas été en mesure de racheter sa maison au prix convenu. Ils étaient encore « locataires » et le prêteur toujours propriétaire d’une propriété acquise à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. Une excellente affaire pour lui, mais très mauvaise pour Réjean et Jocelyne. Dans leur cas, la solution la plus appropriée a consisté à déposer une proposition de consommateur d’un montant de 18 000 $, payable à raison de 300 $ mensuellement durant 60 mois. 

S’ils peuvent ainsi se libérer du solde de leurs dettes personnelles de 31 000 $, cela ne leur permettra pas de récupérer leur maison. Leur dossier de crédit en sera affecté, mais une fois qu’ils auront déniché un logement qui respecte leur budget, ils auront enfin l’esprit tranquille.

Conseils   

-Gardez de bonnes relations avec votre institution financière. Si vous éprouvez des difficultés, tentez de prendre une entente avec elle plutôt que de faire affaire avec des prêteurs privés ou alternatifs.  

-Vous voulez consolider vos dettes ? Soyez très prudents avant de confier vos actifs à une entreprise qui n’est pas une institution financière reconnue. Cela pourrait vous coûter cher, sans vous permettre d’atteindre votre objectif.  

-Lorsqu’on a fait face à un recours hypothécaire, il est souvent très difficile d’obtenir du financement à un taux d’intérêt « régulier » par la suite. Dans ce cas, il peut être préférable de vendre sa maison soi-même et de conserver le fruit de la vente, plutôt que de tout perdre en voulant absolument conserver sa maison.