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Êtes-vous bien préparé en cas de remontée des taux hypothécaires?

L’idée n’est pas de vous faire peur, je ne suis pas très porté sur les épouvantails. Je doute que les taux hypothécaires s’enflamment d’ici 5 ans, mais il peut se passer bien des choses en 5 ans. Alors, se faire à l’idée que ça peut monter constitue ce que j’appelle un « sain réflexe de prudence ».

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Si le taux de votre prêt hypothécaire montait de 2 %, mangeriez-vous vos bas ?

Les plus touchés seraient évidemment ceux qui, après avoir traversé un premier terme hypothécaire de cinq ans, arriveraient au renouvellement avec un solde important. C’est qui ça ? Ceux qui achètent ces temps-ci leur première maison à gros prix.

Les bas taux d’intérêt permettent d’emprunter davantage tout en maintenant les mensualités de remboursement à des niveaux acceptables. C’est d’ailleurs un des facteurs qui expliquent la flambée des prix immobiliers. Mais, quand les taux remonteront, il y a des propriétaires qui pourraient trouver ça lourd.

Peut-on s’y préparer ?

En 2016, le gouvernement fédéral a eu la bonne idée d’instaurer un test de résistance. Ceci oblige les prêteurs à qualifier leurs clients sur la base d’un taux d’intérêt plus élevé que celui réellement accordé. En ce moment, des premiers acheteurs avec une bonne réputation peuvent profiter d’un taux fixe de cinq ans sous les 1,7 % pour un prêt assuré. Pour se qualifier, ils doivent se montrer (théoriquement) capables de faire face à leurs obligations avec des taux d’intérêt de 3,7 %, soit 200 points de base de plus.

Les ratios utilisés dans le cadre du processus de qualification tiennent compte de l’ensemble des dettes et de certaines dépenses liées à la maison, mais pas de toutes les obligations de l’acheteur. D’où la sagesse pour ce dernier de se soumettre lui-même à ce test, en simulant dans son budget sa capacité à faire face à une hausse du coût du crédit hypothécaire.

Impact d’une hausse de taux

Un couple qui achetait aujourd’hui sa première maison à l’aide d’un prêt de 350 000 $ à taux fixe de 1,75 % paierait 1440 $ par mois en remboursement. Si les taux d’intérêt devaient augmenter de 2 % au cours des 5 prochaines années, à combien s’élèveraient leurs mensualités après le renouvellement ?

Cela nous mène à taux de 3,75 %, ce qui est relativement bas d’un point de vue historique. Il pourrait bien ne jamais redescendre, en tout cas pas au niveau actuel. Les mensualités grimperaient alors à 1725 $, soit une différence de 285 $ par mois, ou 17 100 $ seulement en intérêt, sur la durée du terme de 5 ans.

C’est beaucoup, mais il faut remettre ça en perspective ; il s’écoule 10 ans entre l’achat de la maison et la fin du 2e terme. Les propriétaires de la maison auront vu leurs revenus augmenter durant ce temps.

Avec une grosse hypothèque sur les épaules, on évite d’alourdir ses autres dettes au cours du premier terme pour ne pas nuire à sa capacité d’absorber une hausse des taux d’intérêt au renouvellement de son prêt hypothécaire.

Denis Doucet, spécialiste du marché hypothécaire et porte-parole de Multi-Prêt, recommande dès les premières années d’épargner l’écart entre le taux de l’hypothèque et le taux de qualification, soit 285 $ par mois dans notre exemple.

« On a la certitude d’avoir les moyens de sa maison », dit-il.

Si on n’y parvient pas, c’est plutôt mauvais signe. 

2 % de plus, combien ça coûte ?  

Hypothèque de 250 000 $, amortissement de 20 ans, terme de 5 ans

Taux 1,75 % 3,75 %
Mensualités 1 235 $ 1 478 $
Capital remboursé 54 584 $ 46 296 $
Intérêts déboursés 19 490 $ 42 411 $