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La révolution cogne aux portes des condos

Man kneeling on the floor because he have burden about house too heavy to carry alone. Illustration about debt.

Illustration Adobe Stock

J’habite dans une copropriété on ne peut plus petite, dans un duplex, ce qui n’a rien d’exceptionnel dans mon quartier. L’immeuble identique des voisins, à droite : copropriété. Le bloc à gauche : copropriété. Le triplex au coin de la rue : copropriété.  

Qui dans la gang est au courant des nouvelles lois sur la gestion des copropriétés divises ? 

Je parie qu’il n’y en a pas un seul (le Belge du coin pourrait me surprendre, il semble à son affaire). Moi qui ai écrit plusieurs chroniques sur la question, je ne m’en souviens qu’à moitié. 

Pourtant, nous ne sommes pas moins soumis à ces transformations que les propriétaires d’unités dans les Tours du Canadien. À moins que mes voisins soient organisés en copropriétés « indivises » qui ne sont pas visées par les changements.  

Si vous le voulez bien, faisons un petit récapitulatif de l’avancement des réformes, parce qu’on a beau en parler depuis quelques années, elles ne sont pas encore totalement en vigueur, et une certaine confusion persiste.  

Le fonds d’autoassurance 

Ça commence à presser pour le fonds d’autoassurance. Les syndicats doivent disposer d’un fonds contenant suffisamment d’argent pour couvrir la plus grosse franchise inscrite sur le contrat d’assurance de la copropriété. Cette exigence découle du projet de loi 141, adopté il y a trois ans. Elle a été précisée plus récemment par règlement. 

Ce dernier a beau être en vigueur, il n’est pas limpide pour autant. 

« La rédaction semble avoir été ardue », remarque l’avocat Yves Joli-Coeur. Selon l’interprétation qu’en a faite cet expert en copropriété, le fonds d’autoassurance doit être mis en place d’ici le 15 avril 2022. Il doit contenir la moitié de la somme prévue par la loi un an plus tard, et la totalité d’ici le 15 avril 2024.  

Pour certaines copropriétés où les franchises atteignent des niveaux considérables, de beaux défis se présentent à elles. Des propriétaires devront décaler (encore) leur voyage à Cuba !  

Le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance 

On sait qu’ils seront obligatoires, mais on ne sait toujours pas quand exactement. Le carnet d’entretien est un document technique dans lequel devront être expliqués les travaux d’entretien nécessaires afin de maintenir l’immeuble en bon état. On y consignera aussi ceux qui ont été faits afin de pouvoir assurer un suivi.  

L’étude de fonds de prévoyance, quant à elle, devra décrire et évaluer les travaux majeurs à réaliser au fil des ans en fonction de l’usure normale de composantes comme le toit, les fenêtres, le revêtement ou la dalle de béton du stationnement souterrain. Sa justesse dépendra entre autres de la rigueur avec laquelle seront exécutés les travaux d’entretien figurant dans le carnet dont j’ai parlé plus haut.  

En plus de conserver l’immeuble, ces nouvelles obligations visent à établir les besoins à long terme du fonds de prévoyance, à déterminer les parts à payer de tout le monde et à assurer une forme d’équité entre les propriétaires successifs. Actuellement, en immobilier, les derniers assument les frais pour tous ceux qui ont usé la place avant eux. 

Les deux documents devront être préparés par des professionnels en bâtiment. Lesquels ? Ce seront les règlements qui nous le diront. On les attend avec impatience, car ils détailleront les modalités d’application de la loi.  

En attendant, de nombreuses copropriétés prennent de l’avance et tentent de se conformer avant de savoir exactement comment faire. Reste à espérer que des règlements trop pointilleux n’invalideront pas ces initiatives. 

Des mesures transitoires sont prévues. On sait déjà que les syndicats auront trois ans pour mettre en place le carnet d’entretien et qu’on laissera 10 ans aux copropriétaires pour amener le fonds de prévoyance au niveau adéquat.  

C’est long ! Certes, ça donne le temps de provisionner les fonds sans saigner les finances des membres de la petite communauté, mais ça en laisse aussi pour d’autres cotisations spéciales. Le toit mal entretenu n’attendra pas que tout soit en ordre avant de pisser sur la tête des occupants du haut.  

Vers des condos invendables ?  

Selon l’avocat Yves Joli-Coeur, le choc le plus important viendra d’une nouvelle disposition du Code civil (article 1068.1) introduite par la loi 16 qui obligera sous peu les syndicats à fournir à un promettant-acheteur une attestation sur l’état de la copropriété. 

« C’est calqué sur le modèle ontarien, où ceux qui déposent une promesse d’achat se voient remettre ce qu’on appelle là-bas un “status certificate”, un document qui démontre la santé de la copropriété, autant au niveau des finances que du bâtiment », explique le spécialiste.  

La loi ne prévoit pas la mise en place d’une police du condo, mais le marché attribuera avec le temps une valeur supérieure aux copropriétés gérées selon les règles. Là où le syndicat se montrera incapable de produire des certifications convaincantes, les condos pourraient bien devenir invendables. 

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