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Les pratiques interdites d’un candidat de Denis Coderre

Le candidat à la mairie de Verdun Antoine Richard a usé de pratiques interdites quand il a effectué de profitables « flips » immobiliers dans un quartier où les logements abordables se font rares, a découvert notre Bureau d’enquête.

Dans son livre Retrouver Montréal, Denis Coderre soutenait que la hausse rapide de la valeur des propriétés était « un problème particulièrement préoccupant pour les moins nantis ».

Dans la plateforme électorale de son parti, Ensemble Montréal, il est question d’une « grave pénurie de logements » et le parti dit vouloir réguler « les excès du marché » immobilier.

Au-delà de ces belles paroles, notre Bureau d’enquête a constaté que le candidat à la mairie de Verdun pour l’équipe Coderre, Antoine Richard, avait contribué à faire bondir le prix de deux propriétés de Verdun en 2019 et 2020, en réalisant deux reventes rapides, communément appelées des « flips ».

M. Richard, un ancien restaurateur devenu courtier immobilier, a ainsi réalisé des gains de 471 000 $ en quelques mois.

Lorsque nous l’avons questionné, il a admis avoir posé deux gestes qui sont interdits par les règles qui encadrent sa profession, en plus d’user de pratiques éthiquement questionnables.

Ventes de succession  

Dans les deux cas, il a été approché par des personnes qui venaient d’hériter d’un logement dont elles ne souhaitaient pas s’occuper.

C’est la notaire qui gérait les successions, Me Michelle Tremblay, qui l’a recommandé comme courtier « parmi d’autres », assure-t-elle.

 Écoutez le compte-rendu de Dominique Cambrron-Goulet au micro de Philippe-Vincent Foisy sur QUB Radio: 

Mais plutôt que d’afficher les propriétés sur Centris – un site qui regroupe la vaste majorité des ventes immobilières au Québec –, le candidat d’Ensemble Montréal a proposé aux héritiers de les acheter et les a revendues à fort profit.

Antoine Richard se défend d’avoir mal agi et parle d’un « coup de chance incroyable ».

« Est-ce que je dors tranquille ? Oui. Est-ce que je suis un acteur de la hausse des prix ? Oui, mais au même titre que tous les vendeurs qui veulent avoir le meilleur prix. [Sur quelle base] moi je n’aurais pas eu le droit d’acheter ? » justifie-t-il.

Flips non recommandés  

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) n’a pas voulu commenter le cas de M. Richard.

Mais l’organisme chargé de discipliner la profession rappelle que « le courtier doit en tout temps éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts, soit directement ou indirectement ».

Écoutez le commentaire de Geneviève Pettersen avec Julie Marcoux à LCN:

C’est pour cette raison que l’OACIQ ne recommande pas aux courtiers de vendre leurs propriétés eux-mêmes et de faire des « flips » avec les immeubles de leurs clients.

Antoine Richard souligne qu’il a déclaré son intérêt en remplissant un avis de divulgation écrit.

« Or, le conflit d’intérêts demeure, même s’il est [divulgué] », juge l’OACIQ dans un mémoire sur la surchauffe immobilière déposé au ministère des Finances le mois dernier.

Dans ce document, l’organisme demande même au gouvernement de modifier la loi afin d’être plus ferme sur les conflits d’intérêts des courtiers.


Vendredi dernier, Denis Coderre a dû défendre un de ses candidats, Dan Kraft, qui avait mis en doute l’existence des changements climatiques. Au cours des derniers mois, il a aussi dû se débarrasser d’Ali Nestor, qui est accusé de voies de fait et d’agression sexuelle, et de Joe Ortona, pour une prise de position controversée sur le français.


Extrait du plan d’Ensemble Montréal en habitation

« Montréal fait face à une grave pénurie de logements qui pousse les prix à la hausse, affecte la capacité des Montréalais de se loger et pousse nos familles à se résigner à déménager en banlieue. »

Antoine Richard

Photo courtoisie

Cinq pratiques douteuses  

1. Il a publicisé la vente d’un duplex dont il n’était ni le propriétaire ni le courtier

Deux jours avant de passer chez le notaire pour acheter un bloc, Antoine Richard l’a annoncé sur Facebook avec la mention « bientôt sur le marché » et son numéro de téléphone professionnel.

M. Richard admet qu’il n’aurait pas dû faire cette annonce.

« C’est définitivement une erreur. Effectivement, on ne peut pas mettre en vente une propriété pour laquelle on n’a ni contrat de courtage ni de titre de propriété », affirme-t-il.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) dénonce d’ailleurs vivement les courtiers qui proposent à des clients des propriétés qu’ils sont sur le point d’acheter pour réaliser un « flip » sur une propriété.

« La participation d’un courtier immobilier à de telles opérations a pour effet de nuire à la crédibilité de la profession », juge l’organisme.


2. Il a agi comme courtier pour vendre sa propre propriété

« Ce n’est pas recommandé », estime l’OACIQ. Selon M. Richard, cette position relève de l’« hypocrisie la plus totale ». « C’est le débat de savoir est-ce que c’est légal, mais pas moral ? [...] C’est comme les Pandora papers. Est-ce que c’est interdit d’aller dans un paradis fiscal ou ce n’est pas interdit ? » juge-t-il.


3. Il a mis sa propre propriété en vente sur le site Centris

« Si le courtier vend sa propriété sans avoir recours à un autre courtier, il ne signe évidemment pas de contrat de courtage avec lui-même, indique l’OACIQ. Dans ce cas, il ne peut pas utiliser un service de diffusion d’information comme Centris, ce dernier étant réservé aux courtiers ayant un contrat de courtage. »


4. Il n’a pas mis d’annonce en ligne pour vendre le condo de ses clients

Selon l’OACIQ, « tout courtier a l’obligation de protéger et promouvoir les intérêts de son client vendeur, notamment en lui offrant la meilleure visibilité possible pour sa propriété ».

Il est possible de renoncer à la publicité sur Centris quand on s’engage avec un courtier, mais la famille Lesage ne se souvient pas de l’avoir fait.


5. Il a évalué lui-même un condo, avant de l’acheter, moins cher

En entrevue, M. Richard s’est défendu d’être en conflit d’intérêts, prétextant qu’une autre personne avait évalué les propriétés. 

Il a même soutenu que s’il avait fait lui-même l’évaluation et acheté, ça ne serait « pas normal » et qu’un tel procédé « devrait être interdit ».

Or, après lui avoir parlé, nous avons obtenu un courriel que M. Richard a envoyé à la notaire de la succession dans lequel il évalue le condo de la rue Ross à un « prix de vente réaliste de 170 000 $ ». Quelques semaines plus tard, il proposait à ses clients de l’acheter 145 000 $.

Le prix d'un condo double  

Antoine Richard était chargé de vendre un condo dans ce bloc de la rue Ross à Verdun.

Photo Chantal Poirier

Antoine Richard était chargé de vendre un condo dans ce bloc de la rue Ross à Verdun.

 

-Évaluation faite par Antoine Richard : 170 000 $    

-Prix de l’achat : 145 000 $ 

-Prix de revente (après rénovations de 50 000 $) : 380 000 $ 

-100 jours entre les transactions        

À l’été 2019, Marcel Lesage, 94 ans, décède. Ses neveux et sa nièce héritent de son condo de la rue Ross à Verdun.

Les retraités ne veulent pas s’occuper du 4 1⁄2 dont l’état laisse à désirer. Antoine Richard évalue un « prix de vente réaliste à 170 000 $ » pour le logement. 

« Il nous a fait signer des papiers comme agent d’immeuble. Il l’a proposé à ses clients qui rénovent des maisons, mais personne n’en voulait », relate Carole Lesage, la nièce du défunt.

« Il nous a dit qu’on avait une offre à 150 000 $, mais quelques jours après, la personne se désistait. Dans le même appel téléphonique, il nous a dit qu’il serait prêt à acheter pour 145 000 $ », raconte André Giguère, cousin de Mme Lesage.

Les deux héritiers indiquent que cela « faisait leur affaire » puisqu’ils souhaitaient vendre rapidement.

Pas d’annonce  

Antoine Richard n’a pas fait beaucoup d’efforts pour vendre le condo de ses clients. Il ne l’a même jamais inscrit dans le système informatique utilisé par tous les courtiers du Québec, Centris, a découvert notre Bureau d’enquête.

Le candidat de l’équipe Coderre dit même ne pas se souvenir s’il a été officiellement courtier de la succession et s’il a fait visiter l’appartement.

M. Richard assure avoir agi à « 2000 % » dans l’intérêt des héritiers, bien qu’il ait payé 25 000 $ sous sa propre estimation et 106 000 $ sous l’évaluation municipale.

Il nous a également dit avoir acheté « sans financement », ce qui est faux, car notre Bureau d’enquête a constaté qu’il avait pris une hypothèque de 150 000 $.

Revendu 262 % plus cher  

Quelques semaines après son achat, Antoine Richard a fait visiter le logement à de futurs acheteurs.

« C’était en plein chantier, se souvient Alban Grimaud, aujourd’hui propriétaire. C’était une vente fermée, pour laquelle on nous avait dit qu’il n’y avait pas de négociation possible du prix. »

M. Richard a fixé le prix de vente à 380 000 $, bien que les travaux lui aient au final coûté « 50 000 $ », selon ses dires. 

Revendu en quelques jours  

Le 26 mai 2020, Antoine Richard publiait l’annonce Facebook ci-dessus, sans être encore propriétaire du duplex en question.

Capture d'écran tirée de Facebook

Le 26 mai 2020, Antoine Richard publiait l’annonce Facebook ci-dessus, sans être encore propriétaire du duplex en question.

 

-Évaluation (firme externe) : 455 000 $    

-Prix de l’achat : 400 000 $ 

-Prix de revente : 636 000 $ 

-46 jours entre les transactions        

Le 8 juin 2020, Antoine Richard met en vente un duplex sur le site Centris. Le bloc situé sur la rue Régina à Verdun est affiché au prix de 599 000 $.

Cela fait 11 jours que le courtier est propriétaire de l’immeuble. Il l’a acheté 400 000 $ et n’a fait aucune rénovation.

Il n’engage pas un autre courtier pour sa vente, pratique « non recommandée » par l’OACIQ, et utilise Centris pour lui-même, ce qui est interdit.

Le candidat d’Ensemble Montréal fait même la promotion de la vente du duplex avant d’en être propriétaire, une autre pratique interdite.

Comme pour de nombreux plex à Montréal ces dernières années, les visites et les offres d’achat sont nombreuses.

Sans garantie légale  

« Il a dit qu’il avait acheté d’une succession, qu’il ne connaissait rien de l’immeuble, qu’il était juste là pour la transaction, qu’il voulait s’en débarrasser le plus rapidement possible et avait beaucoup d’offres. Il voulait que ce soit sans condition », se souvient un des acheteurs du duplex, qui n’ont pas voulu être nommés.

Bien que le couple trouve cela « nébuleux » et que leur propre courtière les met en garde quant aux risques d’acheter sans garantie légale et sans leur propre inspection, ils acquièrent l’immeuble pour 636 000 $.

Antoine Richard réalise donc un profit de 236 000 $ en quelques semaines.

Folie du marché  

Il parle de la folie du marché immobilier pour expliquer cette prise de valeur de plus de 50 % sans aucune rénovation.

« Il y a un rapport d’évaluation d’un évaluateur agréé du 30 octobre 2019 qui place la valeur marchande à 455 000 $, plaide-t-il. Les vendeurs voulaient vendre à ce prix. Moi j’ai offert 445 000 $. »

Toutefois, quand la pandémie arrive, en mars 2020, M. Richard révise son offre et propose à la propriétaire, qui n’a pas de courtier, 400 000 $. La vendeuse accepte.

Celle-ci n’a pas voulu accorder d’entrevue. Toutefois, nous avons appris qu’elle ne désirait pas du tout s’occuper d’un immeuble.

« Des articles de journaux disaient que le marché immobilier perdrait 10 à 15 % de valeur [avec la pandémie], défend M. Richard. Personne ne pouvait prédire que le marché exploserait. »

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