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Comment investir les fonds d’une copropriété

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Illustration Adobe Stock

Jusqu’où le syndicat d’une copropriété peut-il investir le contenu du fonds de prévoyance ? Cette question est une gracieuseté de Guylaine. 

Notre lectrice a emménagé dans une petite copropriété récemment. Le syndicat n’est pas pressé de se conformer aux règles plus strictes sur le provisionnement du fonds de prévoyance qui entreront bientôt en vigueur.

Le prétexte : possibilité très limitée de faire fructifier les sommes récoltées. Pour l’instant, cet argent a plus de chance de générer des rendements entre les mains des copropriétaires. Bien qu’il montre des failles, l’argument n’est pas bête.

Se protéger de l’inflation  

La question de Guylaine est des plus pertinentes dans un contexte d’inflation élevée, notamment dans le domaine de la construction.

Le fonds de prévoyance sert à payer les travaux majeurs nécessaires à préserver un immeuble qui prend de l’âge : la toiture, le revêtement, la fondation, etc. 

Il sera bientôt obligatoire de prévoir ces réfections et de provisionner le fonds en conséquence. 

Un tel calendrier peut s’échelonner sur 30 ans. Si les fenêtres sont à remplacer dans 20 ans par exemple, l’effort financier sera réparti sur autant d’années, en amont. Idem de tous les travaux majeurs prévus dans ce qu’on appelle « l’étude du fonds de prévoyance », prochainement imposé à toutes les copropriétés, petites et grandes. 

Ça fera beaucoup d’argent qui dort ! 

Des dizaines et des dizaines de millions vont s’accumuler dans des comptes de banque qui produisent de maigres intérêts. 

Pendant ce temps-là, les coûts de construction vont grimper plus vite. À la longue, les copropriétaires vont s’appauvrir. 

Le seul moyen de contenir cette érosion, c’est d’investir le contenu des fonds.

Des limites  

Le Code civil définit le cadre auquel doivent se soumettre les syndicats. Auparavant, la loi n’accordait aucune marge de manœuvre, un fonds de prévoyance devait être liquide et disponible en tout temps.

Avec l’entrée en vigueur de la loi 16 (celle-là même qui impose des règles plus strictes en matière de provisionnement), les possibilités se sont élargies. Seule « une partie » de l’argent doit être liquide et disponible à court terme. 

Toutefois, le capital du fonds doit être garanti.

Ce qui est permis

Les seuls produits financiers qui se qualifient sont les certificats de placement garanti (CPG), les billets à capital protégé, et certaines obligations. 

Comme une étude du fonds de prévoyance comporte des travaux à court, moyen et long termes, il est possible de générer des rendements capables de compenser une bonne partie de l’inflation. Ça pourrait ressembler à la gestion d’un portefeuille d’obligations, dont il faut assurer une rotation des titres en diversifiant les échéances.

Un marché à conquérir  

Mais c’est un métier, ça ! Déjà que les administrateurs de syndicat exercent leur mandat en dehors de leur zone de compétences, faut-il en plus leur confier celui de gestionnaire de portefeuille ? 

Il y a là un créneau pour des professionnels, très largement inoccupé. Paul-Michael De Petrillo, comptable professionnel agréé (CPA) et conseiller en placement chez Paiement Gestion de Patrimoine, un cabinet affilié à la Financière Banque Nationale, s’y est lancé en 2020.

« J’ai fait partie d’un syndicat de copropriété, j’ai reconnu l’enjeu comme votre lectrice, il y a trois ans », raconte Paul-Michael De Petrillo. 

C’est là qu’il a envisagé d’explorer ce marché. 

L’adoption du projet de loi 16, qui a créé des conditions plus favorables, a facilité sa décision.

Il conçoit aujourd’hui des portefeuilles sur mesure, adaptés à l’étude du fonds de prévoyance de chaque syndicat. Dans un environnement de bas taux d’intérêt, soumis en plus à l’obligation de placer les actifs dans des titres garantis, il n’accomplit pas de miracles. 

Il fera toujours mieux qu’un dilettante de l’investissement qui, en plus de sa job de jour, doit assurer le fonctionnement d’une copropriété.

Bref, il y a une possibilité de sous-traitance. Et avec l’argent qui va s’accumuler dans les fonds de prévoyance au cours des prochaines années, d’autres apparaîtront.

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