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Investir dans l’immobilier pour sa retraite

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Illustration Adobe Stock

L’œil perspicace aura remarqué qu’il a beaucoup été question d’investissement boursier ici récemment. Le sujet finit toujours par susciter une réaction des adeptes de la brique et du mortier. « C’est beau la Bourse, mais il n’y a rien pour battre l’immobilier ! »

Il est indéniable que des gens sont parvenus à s’enrichir en accumulant des immeubles ou juste en achetant une maison. Ces 20 dernières années ont été favorables à ce secteur, résultat de la baisse des taux d’intérêt. 

Même si l’immobilier peut nous sembler plus concret, je persiste à dire que ce type d’investissement reste plus compliqué pour l’individu moyen et qu’il recèle moins de potentiel. Aujourd’hui plus que jamais !

Se loger pour investir

Réglons tout de suite la question du logement. On dit qu’acheter une maison représente un investissement. Dans un marché où le prix de l’immobilier ne cesse de grimper, on peut facilement se convaincre qu’on fait de l’argent avec sa résidence, d’autant plus que le gain en capital lors de la revente n’est pas imposable.

Se loger génère toujours des coûts, autant pour le propriétaire que pour le locataire. La propriété force certainement une forme d’épargne, mais une partie des débours s’envole en taxes, en intérêts, en assurance, en frais d’entretien et en travaux divers. Le propriétaire récupérera quelque chose à la fin, mais pas tout ce qui est sorti de ses poches.

Je n’appelle pas ça de l’investissement. Penser le contraire peut nuire aux finances, cette idée incite à consacrer plus de ressources qu’il faudrait à se loger. Si c’était si enrichissant, la logique voudrait qu’on se saigne pour acquérir un manoir à Laval. 

Il y a certainement des avantages financiers à posséder son logement. Cela protège de l’inflation qui frappe depuis quelques années le secteur de l’immobilier. Une fois entré sur le marché, on ne s’inquiète plus de voir les prix monter (on craint plutôt de les voir reculer). 

La propriété prémunit aussi contre le risque d’éviction.

Loger les autres pour investir

Voilà qui m’amène à l’investissement immobilier. À la base, ça me semble beaucoup d’ouvrage et bien du trouble : trouver de bons locataires, répondre à leurs doléances, collecter des loyers, accourir au pied levé pour une toilette bouchée... Vous conviendrez qu’il est moins fatigant de voir déposer des dividendes dans son CELI sans avoir à courir après !

Va encore pour un plex à titre de propriétaire occupant. Un peu d’immobilier offre l’occasion de socialiser, procure une certaine diversification, génère un flux de revenus qui se prend bien à la retraite. Plus que ça ? Peut-être, mais on s’éloigne de l’investissement passif, gérer des appartements est un travail en soi. 

Même si j’aimais régler des urgences de locataires et perdre mon temps au Tribunal administratif du logement (TAL), l’investissement immobilier m’apparaît un peu ardu dans les conditions actuelles.

Les prix des immeubles sont excessivement élevés, le potentiel de prise de valeur s’amincit, les actifs affichent un déficit d’entretien inquiétant et les revenus de location peuvent difficilement compenser tous ces coûts.

Oui, bien sûr, à moins de trouver une aubaine... Il ne manque pas de coachs dans le domaine pour nous rappeler que le succès repose beaucoup sur la découverte d’un « vendeur motivé », un euphémisme pour parler d’une personne pressée de vendre pour s’extirper de ses problèmes. 

Ça aussi, c’est une besogne ! 

C’est réglementé ce secteur-là. On ne peut pas hausser les loyers comme on veut ni mettre les locataires dehors sans bonnes raisons. Il est difficile de rentabiliser son investissement immobilier sans forcer un peu le cadre, sans risque de créer une controverse. Si seulement ça n’affectait pas la vie des autres.

C’est ça l’ennui avec l’achat d’immeubles, il y a des gens qui vivent dedans.

Je préfère la Bourse. Malgré ses hauts et ses bas, elle fera toujours moins de vagues. 

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